Bij het ontwikkelen van residentiële nieuwbouwprojecten is een goede voorbereiding essentieel om het rendement van je project te garanderen. Vanuit de overheid wordt het belang van bronbemaling sterk benadrukt in de initiële fase van een bouwproject. Voordat de eerste schop de grond in kan, is een bodemonderzoek noodzakelijk. Vervolgens wordt de bodem vrijgemaakt van water tot onder het kelderniveau. Dit helpt om de grondwaterstand te beheren en zorgt voor een veilige (en rendabele) werf. Maar hoe werkt dit precies, en waar moet je als bouwheer rekening mee houden? Onze expert ter zake, Stephan, zet de belangrijkste elementen voor je op een rij.

Wat is grondbemaling en waarom is het belangrijk?

Grondbemaling houdt in dat water uit de grond wordt gepompt om de bouwplaats tot onder het niveau van de toekomstige kelderplaat droog te maken. Dit is cruciaal de kelder te realiseren en om verzakkingen of het omhoog drukken van de kelder door waterdruk te voorkomen, wat desastreuze gevolgen kan hebben voor je project én de financiële rendabiliteit. Zonder correcte bemaling riskeer je structurele schade, wat kan leiden tot een significante kostenstijging waardoor een rendabel project onhaalbaar wordt. 

De invloed van het type grond

Het type grond op de bouwlocatie bepaalt de duur en complexiteit van de bemaling en daarmee ook het budget. We onderscheiden drie klassen van grondbemaling:

• Klasse 3: Minimale bemaling nodig, vaak van korte duur. Klein debiet (<500 m³/dag), met weinig tot geen invloed, doorgaans buiten natuur- of groengebieden. Voor deze klasse is een melding bij het omgevingsloket voldoende, waarbij een eenvoudige procedure gevolgd moet worden om goedkeuring van de gemeente te verkrijgen.
• Klasse 2: De meest voorkomende klasse en vereist een groter debiet (>500 m³/dag) met een beperkte invloed. Bemaling kan mogelijk plaatsvinden in natuur- of groengebieden. Houd rekening met een minimale termijn van 105 dagen vanaf het indienen van een volledig dossier voor goedkeuring door de gemeente.
• Klasse 1: Grootste debiet (>2000 m³/dag) met aanzienlijke invloed, vaak in natuur- of groengebieden. Voor deze klasse geldt een uitgebreide en intensieve procedure om een goedgekeurd dossier bij de gemeente te verkrijgen. Het dossier moet volledig en zorgvuldig worden voorbereid alvorens het kan worden ingediend.

De aanwezigheid van vervuilde grond of vervuild grondwater maken de zaken ingewikkelder. Project per project moeten we bekijken hoe we het vervuilde water wegkrijgen. Er zijn verschillende procedures die per gemeente anders kunnen zijn. Daarom is bijstand van een expert geen overbodige luxe in deze situaties.

Praktische uitdagingen en oplossingen

Bemaling is niet alleen een technische uitdaging, maar ook een kwestie van risico- en omgevingsmanagement. Enkele belangrijke praktijkpunten:

• Kortste lozingsweg: De overheid bepaalt waar je het opgepompte water mag lozen, bijvoorbeeld in het riool of een beek. Een ideale lozingsafstand bedraagt maximaal (+-) 200 meter, zo kan de lozing door één pomp uitgevoerd worden. Een extra pomp brengt steeds extra risico’s en kosten met zich mee. Liefst houden we de lozing zo kort mogelijk en niet langs privédomeinen of openbare wegen om haalbaar de droogzuiging te kunnen uitvoeren. 
• Begroeiing en gebouwen: Voordat bemaling kan beginnen, moeten begroeiing en bebouwing op het terrein worden verwijderd. Daarnaast moet ook de uitzet van het gebouw door de landmeter uitgevoerd zijn om een correcte positie te bepalen. 
• Vermindering van risico’s: Communicatie met de buurt kan veel problemen voorkomen voor het lozingstraject en mogelijke lawaaioverlast. Comacon treedt proactief in overleg met omwonenden om samen de kortst mogelijke en meest efficiënte lozingsroute te bepalen en om de impact op de buurt te beperken. 

Opvolging en interventies: Bij Comacon monitoren we de situatie continu met automatische alarmen. Als er iets misgaat, grijpen we direct in, samen met onze onderaannemers of door zelf ter plaatse te gaan.

Theorie versus praktijk: de rol van de bemalingsnota

Een bemalingsnota vormt de schakel tussen theorie en praktijk. Hierin worden het type grond, de bemalingsklasse, de voorgestelde lozingsroute en de mogelijke impact op de omgeving vastgelegd. Hoewel dit document theoretisch lijkt, bepaalt het in grote mate de haalbaarheid en het succes van de bemaling in de praktijk. Een bemalingsnota die geen rekening houdt met lokale omstandigheden of vervuiling kan leiden tot ernstige vertragingen en uiteindelijk kostenoverschrijdingen.

Bij Comacon hanteren we een praktijkgerichte aanpak. Dankzij onze uitgebreide ervaring in het opstellen van bemalingsnota’s en het opvolgen van bronbemaling, weten we precies waarop we moeten letten om een droge werf zo efficiënt mogelijk te realiseren. Het resultaat? Een soepele uitvoering met minimale impact op de omgeving.

Conclusie

De bemalingsnota is een cruciaal document om een vlotte start van je project te garanderen en je werfplanning te respecteren. Met een grondige voorbereiding, duidelijke communicatie met milieucoördinatoren, de overheden en de buurt en een efficiënte aanpak kun je risico’s beperken en het rendement van je project veiligstellen. Bij Comacon combineren we technische expertise en een uitgebreid netwerk met een praktische benadering om van je nieuwbouwontwikkeling een succes te maken.

‍

‍